La demanda invisible del mercado inmobiliario: hay 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que quieren independizarse y no pueden

Existe una gran parte de la demanda de viviendas en la Argentina que no se considera un posible tomador de un crédito hipotecario y, muchas veces, tampoco llega a firmar un contrato de alquiler: el segmento de jóvenes que ya están en edad de mudarse solos, pero todavía viven en la casa de los padres.De acuerdo a los datos, son 2,5 millones de argentinos de entre 25 y 35 años los que representan al universo de los que no se habían emancipado al tercer trimestre de 2025, el equivalente al 37% de los jóvenes de ese rango etario. Y detrás de ese número aparece uno de los grandes desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario: si una parte de ellos pudiera finalmente independizarse, se convertiría en una nueva demanda de viviendas que hoy permanece prácticamente invisible.La estimación surge del primer Monitor de calidad del acceso a la vivienda, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (OFAVA), que incorporó a los jóvenes no emancipados como una dimensión adicional para medir las necesidades habitacionales del país. Según el estudio, ese universo representaría una demanda potencial de, como mínimo, 500.000 viviendas. La cuenta estima que quienes se emancipen conformarán hogares en pareja o compartirán vivienda y otra parte podrá ocupar unidades que ya forman parte del stock existente. Es justamente ahí donde aparece la idea de una “demanda latente”: personas que todavía no constituyen un hogar independiente y, por lo tanto, no necesariamente quedan registradas cuando se calcula cuántas familias necesitan una vivienda nueva. Sin embargo, si accedieran a los ingresos, al financiamiento o a las condiciones necesarias para dejar su hogar de origen, pasarían a presionar sobre el mercado de compra o de alquiler.Ni construcción en seco ni ladrillo: la nueva tecnología para edificar una casa de 120 m2 en 48 horasUna generación con mayor déficit habitacionalEl problema se vuelve todavía más evidente cuando se observa la edad de quienes ya lograron conformar su propio hogar. De acuerdo al relevamiento que utiliza la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec como fuente principal, los hogares encabezados por personas de 25 a 34 años tienen un déficit habitacional del 52%, el porcentaje más alto de todos los grupos analizados. Entre los jefes de hogar de 18 a 24 años llega al 46% y entre los de 35 a 44, al 44%. La situación mejora progresivamente con la edad, ya que, en el extremo opuesto, los hogares encabezados por mayores de 65 años presentan el nivel más bajo, con el 31%, por debajo incluso del promedio nacional (40%).En otras palabras, la dificultad no termina cuando un joven consigue irse de la casa de sus padres. Incluso entre quienes ya lograron hacerlo, las condiciones habitacionales son, en promedio, más deficitarias que entre las generaciones de mayor edad.La brecha se explica especialmente por las viviendas con problemas que podrían solucionarse mediante mejoras y por situaciones de hacinamiento. Ese denominado “déficit cualitativo básico” alcanza su máximo justamente entre los hogares encabezados por personas de 25 a 34 años: 29%, frente al 14% entre los mayores de 65. Pero hay otro dato todavía más sensible: de los 2,5 millones de jóvenes que siguen viviendo en su hogar de origen, el 46% (alrededor de 1,2 millones de personas) reside además en hogares que ya tienen algún tipo de déficit habitacional. Es decir, el problema no se limita a postergar la independencia: casi la mitad permanece en viviendas que ya presentan condiciones deficitarias. Créditos para comprar casas modulares: ya son tres los bancos que prestan hasta $185 millones para este tipo de propiedadesUn problema muy distinto por provinciaUn dato a tener en cuenta es que la posibilidad de independizarse tampoco es homogénea en todo el país, sino que en cada provincia la situación es distinta. Por ejemplo, Tucumán encabeza el ranking con el 56% de los jóvenes de 25 a 35 años todavía vive en su hogar de origen. Le siguen Santiago del Estero y Jujuy, ambos con el 53%; Salta, con el 52%; y Catamarca, con el 49%.Mientras que, en el extremo opuesto aparece la Ciudad de Buenos Aires, donde los jóvenes no emancipados representan el 24%, el porcentaje más bajo del país. El informe encuentra una relación entre este fenómeno y el funcionamiento de los mercados laborales y de alquiler. En aquellas jurisdicciones con mayor dinamismo laboral, un sector privado más desarrollado y movimientos migratorios por trabajo o estudio, las tasas de alquiler tienden a ser mayores y las de jóvenes no emancipados, menores. En el caso de la provincia de Buenos Aires, se concentran algo más de un millón de jóvenes no emancipados, cerca del 40% del total nacional, lo cual es coherente con su población. Córdoba y Santa Fe son las siguientes jurisdicciones con mayor cantidad. Casi 6 millones de hogares tienen algún tipo de déficit habitacionalEl fenómeno de los jóvenes se inserta, además, dentro de un problema habitacional mucho más amplio. En la Argentina, el 40,3% de los hogares presenta al menos una dimensión de déficit habitacional. Son exactamente 5.983.241 hogares, es decir, prácticamente cuatro de cada diez. Cerca de cuatro millones podrían mejorar su situación mediante intervenciones sobre la vivienda o conexiones a servicios, mientras que alrededor de dos millones requieren una nueva vivienda o una intervención integral sobre su entorno. El problema, además, muestra una notable heterogeneidad territorial: en el caso de San Juan, Formosa, Jujuy y Salta se encuentran entre las jurisdicciones con los indicadores más críticos, mientras que CABA y las provincias patagónicas presentan algunos de los niveles más bajos. Créditos hipotecarios: un sexto banco cambió la tasa y ofrece una de las más bajas del mercadoAl incorporar también aquella demanda que todavía no se convirtió formalmente en nuevos hogares, el informe calcula que el país necesitaría aproximadamente 2,5 millones de viviendas nuevas.¿Cómo se llega a ese número? A las cerca de 1,5 millones de unidades necesarias para atender el déficit cuantitativo se agregan alrededor de 430.000 vinculadas al allegamiento, que son hogares distintos que actualmente comparten una misma vivienda, y, como mínimo, 500.000 unidades correspondientes a la demanda potencial de los jóvenes no emancipados. La conclusión deja planteado un desafío que excede la construcción de casas, porque para que esos jóvenes se conviertan efectivamente en compradores o inquilinos no alcanza con que exista stock de viviendas: también tienen que existir ingresos suficientes, alquileres accesibles y herramientas de financiamiento que permitan transformar una necesidad potencial en demanda efectiva.