Ni Núñez ni Palermo: el exclusivo barrio porteño que sorprende por los precios de venta de las propiedades nuevas

“Lo viejo funciona”. Esta frase, de la serie El Eternauta, un ícono de la cultura argentina, resume de manera sencilla uno de los escenarios actuales del mercado inmobiliario: los barrios tradicionales vuelven a ganar protagonismo.Barrio Norte de Recoleta es una denominación no oficial que hace referencia a una de las zonas más clásicas de la ciudad de Buenos Aires, delimitada entre las avenidas Santa Fe, Callao, Las Heras y Coronel Díaz, que alcanzó su valor más alto de metro cuadrado de venta nuevo desde 2022, llegando a los US$4907/m², según el relevamiento de Reporte Inmobiliario. El informe toma como nuevas las propiedades a estrenar y en pozo, y el valor representa un aumento del 17,33% por encima del promedio de hace 12 meses, cuando rondaba los US$4182/m².“El alza interanual resulta atípica para las áreas que se vienen relevando en CABA y en esta zona específica es la más alta en 18 años”, explica Germán Gómez Picasso, fundador y CEO de Reporte Inmobiliario, quien remarca que no estaban observando tasas de incremento interanual tan marcadas. Es más, si se compara con el 2023, en el que el m² estaba alrededor de los US$3861, el aumento supera el 27%.Cuánto cuesta una casa prefabricada de 2 dormitorios, 1 baño y cocina en Argentina en agosto 2026En este contexto, es importante preguntarse: ¿qué fue lo que provocó esta subida? Hay variables que pueden explicar este fenómeno: “El aumento de los costos de construcción y la escasez de lotes disponibles para desarrollar nuevos proyectos son dos de los factores más sobresalientes”, remarca María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin. Sobre esta base, Graciela Muradas, manager de la Plataforma Palermo de Toribio Achával, agrega un tercer factor: “La recuperación del valor de los activos en dólares, después de varios años de precios deprimidos, hace que suban”.También se agrega el restablecimiento de la demanda y un comprador que vuelve a valorar el inmueble como resguardo patrimonial, según explica Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades. La inmobiliaria comercializa Atrium Barrio Norte, un emprendimiento en la zona, sobre Marcelo T. de Alvear, con entrega en agosto de 2028 y valores que van desde los US$105.000 por un monoambiente hasta los US$329.000 un tres ambientes y también Maior Recoleta, ubicado en French 2675 con unidades de 44 a 164 metros cuadrados totales con un valor desde US$3750/m .Al ser, según Besuzzo, uno de los mercados más sólidos y resilientes de la ciudad, convalida valores más altos. “Combina una demanda estructural muy estable con una oferta limitada de tierra para nuevos desarrollos, lo que sostiene los valores aun en contextos económicos complejos”, indica la broker, que comercializa Solar French, con unidades desde los 23 m² hasta los 115 m² con un valor que parte de los US$3165/m².“No es un mercado masivo, la oferta de proyectos nuevos es acotada, aunque la demanda por unidades modernas sigue firme”, resume Muradas, quien comercializa más de 10 emprendimientos en la zona, como QUO Gutiérrez, con una finalización prevista en diciembre 2028 y un precio de entre US$3300/m² y US$4700/m², o Cassa Junín D + T, con entrega prevista a fines de este año y con valores de entre US$2600/m² a US$3700/m².¿Cómo es la microzona?“Barrio Norte Recoleta es una ubicación que siempre representa un ´cheque al portador´“, señala Besuzzo, quien describe el mercado como maduro, en donde comprar y vender sigue siendo una apuesta segura por su demanda sostenida y su capacidad de preservar valor. Muradas coincide y agrega que la microzona está experimentando una recuperación del protagonismo porque renueva su parque inmobiliario sin perder identidad. De esta manera, enumera tres características que, según ella, son muy difíciles de encontrar juntas: ubicación, identidad y escasez de oferta nueva.“Es muy barrio. Muy conectado, con amplios espacios verdes”, señala Ezequiel Rivarola, arquitecto y cofundador de WeSurf, una desarrolladora con un proyecto sobre Laprida 2157 (WeSurf Recoleta), con el m² a US$3800 para un dos ambientes integrado. Otro aspecto, que según Besuzzo es “esencial”, son los servicios de calidad de la zona. Según afirma, tiene cercanía a centros de salud, universidades, colegios tradicionales, comercios, gastronomía y una identidad urbana consolidada. Ante la pregunta de qué diferencia esta área, si se la compara por ejemplo con Palermo o Recoleta, Goldszer no duda: “Son elecciones diferentes”. Mientras que Palermo tiene una identidad más dinámica y una oferta gastronómica y cultural muy fuerte, Recoleta tiene una impronta clásica y patrimonial. Barrio Norte, en cambio, ofrece una combinación de ambas: vida urbana, servicios, conectividad y edificios nuevos dentro de un tejido completamente consolidado.Aunque sorprende el aumento del precio del metro cuadrado de las propiedades nuevas en venta, Recoleta Barrio Norte no alcanzó el podio de las microzonas con el valor a estrenar más elevado analizadas por el informe. Se ubica en el cuarto lugar. El listado se compone por:Puerto Madero: US$7272/m²Palermo Nuevo: US$5555/m²Parque Las Heras: US$5157/m²Recoleta Barrio Norte: US$4907/m²Al analizar los valores, la pregunta que surge es: ¿sigue habiendo margen para que los precios suban? Los especialistas coinciden en que sí, pero leve. “Hay para productos premium: buenas plantas, buenas vistas, amenities razonables y ubicación diferencial. No hay margen solo porque el departamento sea nuevo”, diferencia Muradas.En este caso, cobra protagonismo el comprador: “Está dispuesto a pagar más, pero también exige mucho más”, resume Goldszer. Además de analizar el perfil del comprador, es interesante conocer el número de consultas: “Durante el último año vimos una recuperación clara de los interesados y, sobre todo, una mayor decisión de compra”, desarrolla Goldszer y explica que observa interés tanto del inversor que mira el real estate como reserva de valor, como también una demanda genuina del consumidor final que busca mejorar su vivienda.Y las cocheras no se quedan atrás ya que siguen el mismo patrón de precio que las propiedades. “Esta tipología alcanza unas de las cotizaciones más altas de la Ciudad”, afirma Gómez Picasso y agrega que los valores rondan los U$S40.000 por plaza de garaje.Un dato no menor es que son un bien escaso: según el informe, muchos de los desarrollos poseen aún unidades de departamentos a la venta, pero ya no cuentan con stock de cocheras.Metros cuadrados en obraLa cantidad de emprendimientos en la zona merece un análisis aparte. “El área involucrada en el estudio es una de las más densamente edificadas de la ciudad de Buenos Aires”, remarca el informe, que aclara que el entorno construido es altamente residencial. Aunque pareciese que está todo ocupado y ya no hay tierra disponible, los desarrollos siguen apareciendo: el número de emprendimientos se mantiene alto con 29 casos, cuatro más que el año pasado. En concreto, 16 de los 29 desarrollos relevados presentan un avance de obra inferior al 10% y uno se encuentra ya casi finalizado.En cuanto a los metros cuadrados en obra, los 96.219 m² actuales se ubican en un pico similar al del año 2016 que tuvo 99.297m². A su vez, si se lo compara con el año pasado, el volumen actual representa 32.869 m² más. Construyen un edificio en el que los departamentos del primer piso no tienen paredes verticales¿Cartel de venta sí o no?El informe remarca una tendencia interesante: edificios en obra que no poseen carteles de venta. Es decir, no se promocionan los proyectos, sobre todo con emprendimientos que están recién iniciados. “Cuando tenés un dólar muy estabilizado y los costos en pesos continúan subiendo, se siguen yendo hacia arriba los costos en dólares”, explica Gómez Picasso, y agrega que los desarrolladores tienen que asegurar que con el dinero que van percibiendo por la venta de los departamentos puedan seguir construyendo los metros cuadrados que faltan.“Es una estrategia comercial: manejar el precio de forma dinámica según el momento de obra, la unidad y el perfil del comprador”, agrega Murado. Rivarola agrega otra explicación sobre la falta de carteles: “Da resultados la venta directa del desarrollador y manejás mejor las campañas de marketing digital”.