Propiedad horizontal: si un vecino no paga las expensas, ¿qué puede hacer el consorcio? La guía legal

“En un edificio, el 17% de las unidades funcionales posee deuda”, declara el informe del mes de abril de Consorcio Abierto, que releva 13.000 consorcios. El mismo relevamiento indica que el valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires es de $336.545, un 3,2% más que en marzo. Del total, se divide:Personal y sueldos: 30%Gastos operativos y de mantenimiento: 20%Servicios públicos: 14%Gastos administrativos y bancarios: 15%Mantenimiento extraordinario y obras: 9%Fausto Spotorno, economista: “Hoy, comprar metros cuadrados es mejor que cualquier otra inversión”Por su parte, en la provincia de Buenos Aires las expensas promedian $167.460 -con una variación intermensual del 4,1%- y la incidencia de los gastos es:Personal y sueldos: 33%Gastos operativos y de mantenimiento: 38%Gastos administrativos y bancarios: 18%Servicios públicos: 9%Mantenimiento extraordinario y obras: 8% ¿Qué son las expensas?Según el sitio oficial del Gobierno nacional, las expensas son los pagos mensuales que realizan los propietarios o inquilinos para afrontar los gastos de mantenimiento y funcionamiento del edificio.Existen dos tipos:Expensas ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.)Expensas extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.)Es importante aclarar que las expensas deben abonarse aunque el propietario o inquilino no utilice los espacios comunes del edificio.Entonces, ¿qué pasa si un vecino no paga las expensas?En el Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el régimen de propiedad horizontal, se organiza la vida en los edificios de departamentos.El artículo 2046 enumera las obligaciones de los propietarios y se deja en claro que deben pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa.Por otro lado, en el artículo 2067 se remarcan los derechos y obligaciones del administrador del consorcio, que debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Cuando existen gastos extraordinarios que requieren utilizar ese fondo, el administrador debe contar con la autorización previa del consejo de propietarios, si el edificio tiene uno constituido.En este sentido y según la ley, si no se pagan las expensas el administrador puede realizar un certificado de deuda, que debe ser aprobado por el consejo de propietarios, si existe.Ese documento constituye un título ejecutivo, lo que significa que habilita al consorcio a iniciar un juicio ejecutivo para reclamar judicialmente el cobro de las expensas adeudadas.¿Qué es la propiedad horizontal?En 1948 se sancionó la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.Qué significa para la psicología dormir con la puerta abierta o cerradaAunque esta ley estableció las bases de vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y el comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014.La normativa más reciente no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.