¿Compro o alquilo?: cómo funciona la nueva calculadora que compara las opciones de inversión que más convienen en propiedades

En 2026, la decisión entre alquilar o comprar en la Argentina se encuentra en un punto de inflexión, marcado por la estabilización de precios de venta de las unidades usadas (0,4% en lo acumulado del año en la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo al relevamiento de Zonaprop), una suba en los alquileres que llegó al 12.2% en el mismo período y un pequeño intento de reacomodamiento a la baja en las tasas de los créditos hipotecarios UVA por parte de algunos bancos.Para millones de argentinos, comprar una vivienda no solo es una de las decisiones financieras más importantes en su vida, sino que el sueño de la casa propia sigue dependiendo de dos palabras, que tienden a aparecer y desaparecer en distintos períodos del país: crédito hipotecario. Cuando esto no pasa, las únicas respuestas posibles son la de la compra en efectivo -para quien tienen el dinero en dólares cash- o seguir alquilando.Mateo Salvatto, cofundador de Grondplek: “En 48 horas se construyen casas de hormigón de 120 m²”En este contexto, la pregunta que todos se hacen es la misma: “¿Conviene comprar o sigo alquilando?”. Para responder a esta duda, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) lanzó una herramienta gratuita de simulación que permite comparar, con datos reales y variables macroeconómicas, si conviene renovar el alquiler o comprar una propiedad. A diferencia de los simuladores bancarios tradicionales, que solo evalúan si el usuario puede pagar la cuota de un crédito, esta plataforma proyecta el impacto patrimonial completo de cada decisión a lo largo del tiempo.La lógica de la herramienta se estructura sobre tres ejes: El desembolso inicial: anticipo, escrituración, comisiones y costo de oportunidad del capital. El flujo mensual de fondos: cuota UVA con seguros e impuestos versus alquiler ajustado por índices más expensas.La posición patrimonial final: es decir, cuánto vale el inmueble al cabo de los años descontada la deuda remanente, comparado con lo que el inquilino habría acumulado si hubiera invertido en lugar de comprar.Jardines de invierno: cómo armar un cerramiento vidriado sin gastar de másLos datos que importanEl modelo incorpora distintas variables: la plusvalía esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evolución salarial, la inflación y el costo de oportunidad del capital; es decir, el rendimiento que el usuario resigna al inmovilizar sus ahorros en un inmueble en lugar de destinarlos a otra inversión. Este parámetro es configurable: cada usuario puede ingresar la tasa que mejor refleja su perfil y sus alternativas reales. En ese sentido, la herramienta no solo evalúa la capacidad de pago, también visibiliza cómo el valor que genera la Ciudad (la revalorización del suelo, la mejora de infraestructura, el desarrollo del entorno) impacta directamente en el patrimonio de quien decide comprar. Capturar ese valor, o resignarlo, es parte clave del cálculo.“En la Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza. Pero esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es también un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral. Es acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo”, explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y Director del CEEU de la UNSAM.Cómo usar la calculadoraPara poder utilizar esta calculadora, el usuario debe ingresar datos propios de su situación: valor total del inmueble, alquiler actual, condiciones de la hipoteca preaprobada (TNA, porcentaje financiado, plazo), índice de ajuste del contrato de alquiler y expectativas de rentabilidad. La herramienta permite modificar parámetros avanzados como inflación, plusvalía, tasa de descuento, etc. y contempla el agregado de ingresos del grupo familiar para cumplir con requisitos bancarios. También admite la introducción de datos zonales, considerando las asimetrías de precios entre entre lo que podría ser CABA, Rosario o Córdoba; variable que modifica sustancialmente los resultados.El resultado es un análisis de recupero que muestra cuándo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una proyección del patrimonio neto bajo distintos escenarios.Ni Puerto Madero ni zona norte: un desarrollador vendió 75 departamentos en menos de dos semanasLa calculadora utiliza dos módulos principales:Módulo de Alquiler:Costo recurrente: calcula el costo total del alquiler a lo largo del tiempo.Costo inicial: estima los costos iniciales del alquiler.Módulo de Compra:Costo inicial: calcula el costo inicial de la compra.Con los datos ingresados, la herramienta calcula el crédito hipotecario en UVA utilizando el sistema francés y muestra el resultado final en la moneda seleccionada. Si bien la decisión final es personal, este tipo de método sirve como apoyo para quienes estén considerando comprar o alquilar una vivienda en la Argentina.