Créditos hipotecarios: cuántos se necesitan para que los más de dos millones y medio de jóvenes que viven con sus padres puedan irse a vivir solos

Para muchos jóvenes argentinos, irse de la casa de sus padres y acceder a una vivienda propia sigue siendo una meta difícil de alcanzar. Un contexto de ingresos bajos, dificultad para ahorrar y un mercado de créditos hipotecarios que todavía está lejos de consolidarse hacen que la independencia se postergue cada vez más. Sin embargo, el crédito hipotecario, por sí solo, no alcanza para resolver la falta de emancipación juvenil en Argentina; ampliar el mercado de alquileres es tan necesario como expandir el crédito: ambas herramientas son complementarias.En la Argentina, 2,55 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años todavía viven con sus padres u otros familiares. Esto representa el 37% de las casi 6,9 millones de personas que integran esa franja etaria. Es decir, casi cuatro de cada diez todavía no lograron emanciparse, de acuerdo a los datos del último informe especial del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (OFAVA).Frente a este escenario, surge una pregunta: ¿cuántos créditos hipotecarios harían falta para que los jóvenes puedan independizarse? Se estima que se necesitarían entre 250.000 y 1,1 millones de préstamos hipotecarios, dependiendo del objetivo que se quiera alcanzar. Pero, para responder bien a esta pregunta, el informe plantea dos escenarios para dimensionar la demanda potencial de financiamiento. Primer escenario: si todos logran independizarseEl primero, y el más ambicioso, se calcula sobre la totalidad de los 2,55 millones de jóvenes que actualmente vive con sus padres. Para sacar esta cuenta, primero toma a los 4,4 millones de jóvenes que viven de manera independiente. De estos, el 44% es propietario de su vivienda, el 38% alquila y el 18% accede mediante otros mecanismos.Si se replicara esa distribución, de los 2,55 millones que todavía viven en sus hogares familiares, aproximadamente 1,13 millones pasarían a ser propietarios, unos 970.000 alquilarían y otros 447.000 accederían a una vivienda mediante otras modalidades. Dado que la gran mayoría de los jóvenes no cuenta con el ahorro suficiente ni con una herencia que le permita comprar una vivienda al contado, se supone que la mayor parte de quienes se volverían propietarios necesitaría acceso a un financiamiento. Por eso, la demanda potencial alcanzaría alrededor de 1,1 millones de créditos hipotecarios.Sin embargo, pensar en eliminar por completo la no emancipación es poco verosímil: en todos los países una parte de los jóvenes de ese rango etario sigue viviendo con sus padres, ya sea por elección o por motivos económicos.Segundo escenario: llegar al promedio de la Unión EuropeaEn este caso, se propone reducir la proporción de jóvenes que viven con sus padres del 37% actual al 30,1%, el promedio registrado en la Unión Europea durante 2025.En este caso, unos 460.000 jóvenes deberían dejar el hogar familiar y de ellos, aproximadamente 247.000 accederían a una vivienda propia (53%) y otros 217.000 alquilarían (47%). Así, se necesitarían cerca de 250.000 créditos hipotecarios para alcanzar un nivel de emancipación comparable con el europeo.La conclusión es que, incluso en el escenario más conservador, la solución requiere ampliar tanto las posibilidades de financiamiento como la oferta de viviendas en alquiler, ya que absorbe entre el 38% y el 47% de los nuevos emancipados.¿Cuántos pueden hoy acceder al crédito? Pero es importante aclarar que una cosa es calcular cuántos préstamos serían necesarios y otra muy distinta es determinar cuántas personas están efectivamente en condiciones de obtenerlos. Para responder esa pregunta, OFAVA analizó la situación de los hogares que actualmente alquilan en 11 de los principales aglomerados urbanos del país, bajo la premisa de que constituyen uno de los grupos que más naturalmente podría pasar del alquiler a la propiedad mediante un crédito hipotecario para comprar un departamento de dos o de tres ambientes.Para realizar la estimación se consideraron los ingresos familiares, la situación laboral y las condiciones de un préstamo hipotecario UVA de US$75.000 a 20 años, con una tasa del 7,5% y una cuota que no supere el 25% del ingreso del hogar. Además, se contemplaron únicamente hogares cuyos jefes tienen empleos formales (condición habitual para ser elegible por el sistema bancario de cara a un crédito) y los resultados muestran que el universo de potenciales beneficiarios sigue siendo reducido.En las 11 ciudades analizadas, unos 505.000 hogares inquilinos podrían acceder a un crédito hipotecario para comprar un departamento de dos ambientes, mientras que esa cifra cae a 359.000 si se trata de una propiedad de tres ambientes.En términos porcentuales, en ninguna de las ciudades analizadas más del 18% de los hogares inquilinos podría acceder a un dos ambientes con financiamiento hipotecario. Para las propiedades de tres ambientes, el porcentaje máximo cae al 14%.La situación es todavía más restrictiva en buena parte del país: en ocho de las 11 ciudades, menos de uno de cada siete hogares inquilinos podría comprar un dos ambientes mediante un préstamo. Y en diez de ellas, no más del 11% podría acceder a uno de tres ambientes.Además, pasar de una propiedad de dos ambientes a una de tres reduce casi un 30% la cantidad de hogares que podrían acceder al financiamiento.La importancia del alquiler como una pieza clave para la independenciaAunque el acceso a la vivienda propia suele ocupar el centro de la discusión, el estudio pone sobre la mesa otra cuestión: el alquiler no es simplemente una solución transitoria, sino una herramienta fundamental para que los jóvenes puedan independizarse.Actualmente, el 86% de los jóvenes de entre 25 y 35 años que todavía no se emanciparon vive en hogares cuyos propietarios son sus padres u otros familiares. Apenas el 7% se encuentra en hogares alquilados. Sin embargo, esta distribución es muy diferente según la provincia.En diez provincias, principalmente del norte argentino y la Patagonia, al menos el 94% de los jóvenes no emancipados vive en hogares propietarios. En cambio, en la ciudad de Buenos Aires esa proporción baja al 63%, mientras que el 21% reside en hogares inquilinos.La diferencia refleja, según el informe, que en las ciudades donde existe un mercado de alquileres más desarrollado, los jóvenes cuentan con más alternativas para abandonar el hogar familiar; mientras que, por el contrario, donde la oferta es limitada, permanecer en la vivienda de los padres puede convertirse en la única alternativa económicamente viable.Este dato también ayuda a explicar por qué ampliar el financiamiento hipotecario no necesariamente alcanza para resolver las dificultades de acceso a la vivienda.Incluso si el país lograra desarrollar un mercado de préstamos capaz de financiar cientos de miles de operaciones, una parte importante de los jóvenes seguiría necesitando alquilar para independizarse.Por eso, el desafío tiene dos caras: generar condiciones para que más personas puedan comprar una propiedad mediante un crédito hipotecario y, al mismo tiempo, sostener un mercado de alquileres que permita acceder a una vivienda sin necesidad de convertirse en propietario.