¿Qué pasa si un familiar te donó una propiedad? Todo lo que dice la ley sobre los reclamos

Durante décadas, recibir una casa o departamento como donación en Argentina implicaba cargar con un “título observable”. Esta traba legal implicaba un problema a la hora de venderlo o utilizarlo como garantía bancaria. Sin embargo, el marco legal dio un giro decisivo con la sanción de la Ley 27.587 en 2020, devolviéndole la fluidez al mercado inmobiliario y brindando plena certeza jurídica a quienes deciden planificar la herencia en vida.Antes que nada, es importante saber a qué nos referimos cuando hablamos de donar una propiedad. Para eso, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires explica que donar es celebrar un acto jurídico mediante el cual una persona (donante) decide disponer un bien (o varios) a favor de otra persona (donatario) en forma gratuita. Como es un acto que se celebra en vida de ambas partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del donatario, quien debe aceptar la donación.En la Argentina, la ley establece que cuando se trata de bienes inmuebles, la donación debe hacerse por escritura pública. Para ello, el donante deberá recurrir a un escribano, quien lo asesorará y redactará la escritura pública de donación.Ricardo Darín, sobre San Sebastián: “Es una ciudad que cada vez está más cara, a lo mejor porque cada vez está más linda”¿Qué cambió con la ley de 2020?La sanción de la Ley 27.587 reformó cuatro artículos clave del Código Civil y Comercial de la Nación, terminando de forma definitiva con la condición de “observables” que pesaba sobre los títulos con antecedentes de donación. Gracias a esta actualización, transferir una propiedad por esta vía volvió a ser un proceso totalmente seguro, evitando que los inmuebles sufran una desvalorización comercial o queden expuestos a eventuales demandas familiares.Previamente a esta modificación, si un heredero legítimo entendía que una donación perjudicaba su cuota hereditaria, estaba facultado para ejecutar una acción de reducción directamente sobre la propiedad, sin importar que ya hubiese sido transferida a un nuevo dueño. Con el esquema vigente, se resguarda la situación de los compradores de buena fe, trasladando cualquier disputa entre herederos a instancias de compensación financiera —como la acción de colación— sin interferir sobre el inmueble en cuestión.¿Se pueden reclamar propiedades donadas?Sí, aunque el procedimiento opera bajo reglas distintas. Aunque los herederos legitimarios conservan la facultad de exigir su parte correspondiente, perdieron la posibilidad de accionar directamente contra la propiedad si esta ya fue comercializada. A partir de la reforma, el reclamo consiste en solicitar un resarcimiento económico al beneficiario directo de la donación. Asimismo, la legislación conserva el margen de 10 años desde que se efectúa la donación para que los herederos puedan presentar un reclamo si consideran lesionada su legítima. La diferencia central radica en que, habiéndose vendido el bien, la demanda debe encauzarse exclusivamente hacia el donatario primario y jamás contra el adquirente posterior. Desde la entidad notarial destacan que este cambio “puso fin a un sistema jurídico laberíntico que obstruía la circulación de bienes”. Tiene 87 años y la desalojaron de la casa donde vivía desde 1956: quién es Maricarmen y por qué se convirtió en un símbolo de la crisis habitacionalA la vez, la medida representó un impacto positivo para organizaciones de la sociedad civil, tales como UNICEF, Cruz Roja Argentina y Cáritas, cuyas actividades dependen en gran medida de este tipo de contribuciones. De esta manera, si bien la legítima hereditaria continúa estando protegida, los bienes donados ya no sufren congelamientos comerciales ni caídas en su cotización. Esto brinda una certeza mucho mayor tanto a los propietarios que eligen transmitir sus bienes en vida como a los compradores de inmuebles con estos antecedentes.¿Se pueden revocar las donaciones?Efectivamente, una donación puede dejarse sin efecto mediante la interposición de una demanda judicial, únicamente ante las siguientes situaciones:Si la persona beneficiada atenta contra la vida, la libertad, la honra o la integridad física del donante o de sus familiares directos.Si el donatario profiere injurias de gravedad contra el donante o sus allegados, lesionando su honor.Si el donatario despoja al donante o a su entorno familiar de bienes de su propiedad.Si el donatario se niega injustificadamente a suministrar alimentos al donante cuando este lo requiera.Para cualquiera de estos escenarios, resulta indispensable acudir a la vía judicial invocando formalmente estas razones —denominadas causales de ingratitud—, siendo un juez quien determine si corresponde la revocación y alcance de la medida.