La revolución de los alquileres: cómo cambió el mercado en apenas dos años

El mercado de los alquileres fue uno de los que más cambió en los últimos años. La derogación de la Ley de Alquileres reconfiguró por completo un escenario que hasta 2023 estaba marcado por la escasez de oferta y las dificultades para acceder a una vivienda.Hoy el panorama es diferente. Mientras la inquilinización sigue creciendo, el 36,2% de los hogares porteños alquila, cuando hace dos décadas era el 24%, la oferta dejó de ser el principal problema. Es más, el stock de propiedades disponibles para alquilar es actualmente 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando se alcanzó el punto más bajo de la serie.En este contexto, durante la 11° edición del Summit de Real Estate de LA NACION, la periodista Candela Contreras conversó con Diego Giani, director comercial de Finaer, en el panel titulado “Alquileres: oferta, demanda y tendencias”, donde se analizó la evolución del mercado y cuáles son los desafíos que hoy enfrentan propietarios, inquilinos e inmobiliarias.El pronóstico de Eduardo Costantini. Por qué cree que el dólar no volverá a ser refugio como antesPara Giani, el cambio más significativo fue la derogación de la normativa que regulaba los contratos que llevó a que automáticamente empezaran a crecer las ventas de garantías. “La solución de la garantía fue un gran catalizador de todo este proceso. Logró incluir a mucha gente que tenía dificultades para acceder a una vivienda o desarrollar un negocio”, afirmó.Un mercado más competitivoCon una oferta significativamente mayor que la de los años anteriores, el mercado también se volvió más competitivo para los propietarios. “Hoy el mercado está mucho más estabilizado. Hay mucha más opción para los inquilinos y los precios tienden a estabilizarse, tanto en Capital como en gran parte del Gran Buenos Aires”, aseguró Giani.En este escenario, consideró que la garantía se transformó en una herramienta clave no solo para facilitar el ingreso de nuevos inquilinos, sino también para proteger la renta de los propietarios. “La tranquilidad que brinda una garantía es muy importante porque asegura que el propietario cobre sus ingresos. Hay mucha gente que vive de ese alquiler, que es el ahorro de toda su vida y no puede permitirse dejar de cobrar un mes”, explicó.Pero, aunque la oferta se recuperó, la situación económica del último tiempo impactó de lleno sobre la capacidad de pago de algunos inquilinos. Es más, “después de las elecciones y de la suba de tasas, la mora empezó a complicarse. Subió bastante y crecieron los casos que tenemos que atender”, reconoció el especialista.A pesar de esta realidad, se mostró positivo para el futuro cercano. “Parecería que la mora está empezando a amesetarse. Por lo menos no siguió subiendo, que ya es una buena noticia”, afirmó.El desafío de alquilar sin garantía propietaria Uno de los puntos centrales del panel fue el acceso al alquiler para personas que llegan desde otras provincias o desde el exterior, perfiles que suelen tener dificultades para presentar una garantía propietaria.“Cuando no tenés una garantía propietaria, podés acudir a una garantía de caución que cubre alquiler, expensas, servicios e impuestos. Le da tranquilidad tanto al inquilino como al propietario”, sostuvo. Sin embargo, aclaró que el acceso a estas herramientas no es automático. Las empresas realizan evaluaciones crediticias y patrimoniales para determinar si el solicitante califica.“Analizamos distintos factores según el perfil de cada persona, ya sea que trabaje en relación de dependencia o sea autónomo. Utilizamos herramientas como Veraz y Nosis para hacer un análisis profundo”, detalló.La tecnología ingresó en el negocio del alquilerAl igual que en casi todos los aspectos de la vida diaria, la digitalización en el sector inmobiliario avanza a pasos agigantados. Giani explicó que actualmente todo el proceso de contratación de garantías puede realizarse de forma online, desde la solicitud hasta la firma electrónica. “Nuestro proceso es completamente digital. Se puede gestionar de punta a punta sin necesidad de trasladarse”, señaló.Además, adelantó que la compañía está invirtiendo en herramientas de inteligencia artificial para agilizar procesos y mejorar la trazabilidad de las operaciones. Entre las innovaciones recientes mencionó el lanzamiento de un sistema de autogestión para inmobiliarias que permite seguir en tiempo real el estado de cada solicitud y gestionar eventuales reclamos.A pesar de esta automatización, no deja de lado el factor humano como primordial. “Está muy buena la tecnología, pero detrás de cada una de estas cuestiones hay una historia, una persona, y para nosotros eso es clave: ir a visitar una inmobiliaria, atender a un cliente, hablar con un propietario, contener a un inquilino. Para todo eso es clave el factor humano”, aseguró. El futuro del sector: más oferta y más demandaDe cara a lo que se viene, Giani se mostró optimista respecto de la evolución del mercado. Consideró que, si se mantiene el escenario de inflación en descenso, estabilidad financiera y expansión del crédito, tanto hipotecario como para desarrolladores, aumentará la cantidad de inmuebles disponibles.“Creo que va a haber cada vez más propiedades en alquiler porque también habrá más inversores. El argentino sigue viendo al ladrillo como una de sus formas de ahorro preferidas”, sostuvo.Al mismo tiempo, destacó que la creciente cantidad de hogares que alquilan garantiza una demanda sostenida. “Hay mucha gente joven que todavía no puede acceder a una vivienda propia y va a necesitar alquilar. Eso genera una demanda muy importante que seguirá impulsando al mercado en los próximos años”, concluyó.